요약

•재산세는 홍콩 내 토지 및 건물의 임대 소득에 부과되는 세금입니다. 이 안내서는 과세 대상자, 과세 순가치(NAV)와 15% 세율의 산정 방법, 신고 및 납부 절차, 그리고 세무조례(Cap. 112)에 따라 법인의 경우 법인세와, 개인의 경우 개인 과세(Personal Assessment)와 재산세가 어떻게 연계되는지에 대해 설명합니다.

홍콩의 재산세

재산세는 소득세 및 법인세와 함께 홍콩의 3대 직접세 중 하나입니다. 이 세금은 세무조례(Cap. 112) 제5조 제1항에 따라, 홍콩 내 토지 또는 건물의 소유자가 해당 부동산을 임대하거나 기타 대가를 받고 사용하게 하는 경우 부과됩니다. 이 세금은 매년 4월 1일부터 다음 해 3월 31일까지의 과세 연도별로 표준 세율(현재 15%)을 적용하여 산정됩니다. 중요한 점은, 재산세가 수취한 총 임대료가 아니라 특정 법정 공제를 적용하여 산출된 더 낮은 금액인 과세 순가치(NAV)를 기준으로 부과된다는 것입니다.

재산세란 무엇인가요?

재산세 산정 방법

1단계: 과세 기준가액(Assessable Value) 산정

먼저 과세 기준가액, 즉 해당 연도에 수취할 임대료 및 관련 비용을 산정하고, 실제로 회수할 수 없게 된 임대료를 차감합니다. 과세 기준가액은 월 임대료보다 더 광범위합니다. 여기에는 사용료, 소유주에게 지급하는 관리비, 임차인이 부담하는 소유주의 비용, 그리고 임대 기간에 걸쳐 분할 적용되는 일시불 프리미엄도 포함됩니다.

2단계: 지방세(rates)와 20% 공제액 차감

과세 기준가액에서 소유주가 납부한 지방세(rates)를 차감합니다(단, 임차인이 아닌 소유주가 실제로 납부한 경우에 한함). 그런 다음 세무국이 자동으로 인정해 주는 수리비 및 제반 비용에 대한 20%의 법정 공제액을 차감합니다. 그 결과로 산출된 금액이 과세 순가치(NAV)입니다.

3단계: 15% 표준 세율 적용

재산세는 과세 순가치(NAV)의 15%입니다. 이 표준 세율은 2008/09 과세 연도부터 적용되어 왔습니다. 20%의 공제가 자동으로 적용되므로, 과세 기준가액(지방세 차감 후)에 대한 실효 세율은 12%가 됩니다.

계산 예시

월 임대료가 10,000홍콩달러이고 지방세(rates)는 임차인이 부담하는 아파트를 예로 들어 보겠습니다:

임대 소득으로 인정되는 항목과 공제할 수 없는 항목

과세 기준가액에는 기본 임대료 외에도 다른 항목이 포함됩니다. 소유주는 다음 사항을 신고해야 합니다:

별도로 공제받을 수 없는 비용

20% 공제액은 실제 지출액을 대신하여 제공되는 고정 공제액이므로, 해당 지출의 실제 비용을 별도로 청구할 수는 없습니다. 정부 임대료(Government rent), 건물 관리비, 인테리어 및 수리 비용은 별도로 공제받을 수 없습니다. 가장 중요한 점은, 재산세에서는 주택담보대출 이자를 전혀 공제받을 수 없다는 것입니다. 이는 개인 과세(Personal Assessment) 방식을 선택할지 여부를 결정하는 데 중요한 요소입니다.

누가 납부하며 어떻게 신고하는가

단독 소유주 (개인)

부동산을 단독으로 소유한 개인은 별도의 재산세 신고서가 아닌 개인 소득세 신고서(BIR60)에 임대 소득을 신고합니다.

공동 소유 또는 공유 부동산

개인이 부동산을 공동으로 소유하거나 공유하는 경우, 임대료는 공동 소유 부동산용 재산세 신고서(BIR57)에 기재합니다. 소유주 중 한 명이 신고서를 작성하고 서명할 수 있으나, 신고 의무와 세금 납부의 책임은 각 소유주에게 개별적으로 있습니다.

법인 및 단체

소유주가 법인이나 단체인 경우, 임대 소득을 신고할 때는 재산세 신고서 BIR58을 사용합니다.

과세 대상 통지 및 기록 보관

임대 소득이 있으나 신고서를 발급받지 못한 경우, 세무조례 제51조 제2항에 따라 과세 대상자임을 세무국에 서면으로 통지해야 합니다. 이 통지는 과세 연도가 종료된 날로부터 4개월 이내, 즉 7월 31일까지 이루어져야 합니다. 또한 소유주는 임대차 계약서 및 영수증 등 충분한 임대 기록을 7년간 보관해야 합니다.

예정 재산세 (Provisional Property Tax)

해당 연도의 최종 세액 외에도, 세무국은 당해 연도의 과세 순가치(NAV)를 바탕으로 추산한 선납금 형태의 예정 재산세를 부과합니다. 납부한 예정세는 같은 연도의 최종 과세액에서 공제되며, 초과분은 다음 해로 이월됩니다. 과세 순가치가 상당히 하락할 것으로 예상되거나, 부동산의 임대가 종료되었거나, 소유권이 소멸된 경우에는 예정세 납부 유예를 신청할 수 있습니다.

재산세, 법인세 및 개인 과세(Personal Assessment)

동일한 임대 소득이 재산세와 법인세의 과세 대상이 될 수 있지만, 홍콩의 제도에서는 이중 과세가 발생하지 않도록 보장됩니다. 이러한 중복 과세 문제가 어떻게 해결되는지는 소유주가 사업을 영위하는 법인인지, 아니면 개인인지에 따라 달라집니다.

기업에 대한 상계 및 면제

임대 소득이 법인세 과세 대상 이익에 포함되거나, 해당 부동산을 소유주가 사업 목적으로 직접 사용하는 경우, 이미 납부한 재산세를 과세된 법인세에서 공제(상계)받을 수 있습니다. 보다 실질적으로, 홍콩에서 무역·전문직 또는 사업을 영위하는 법인은 세무조례 제5조 제2항 (a)호에 따라 재산세 면제를 서면으로 신청할 수 있으므로, 재산세를 먼저 납부한 후 환급을 청구할 필요가 없습니다. 사업의 일환으로 부동산을 임대하는 회사의 경우, 이 면제를 신청하는 것이 일반적으로 더 간편한 방법입니다.

개인을 위한 개인 과세(Personal Assessment)

재산세는 그 자체로 개인 공제 없이 일률적으로 15%가 부과됩니다. 세무조례 제41조에 따라 개인 과세를 선택할 경우(홍콩에 통상적으로 거주하거나 임시 거주하는 18세 이상의 개인에게 적용됨), 소유주의 부동산 소득은 다른 소득과 합산되어 개인 공제 후 누진세율에 따라 과세됩니다. 총소득이 많지 않은 소유주의 경우, 이 방식이 일률적인 15% 세율보다 더 낮은 세액으로 이어질 수 있습니다.

주택담보대출 이자 공제

개인 과세를 선택하면 재산세에서는 인정되지 않는 공제 혜택도 받을 수 있습니다. 즉, 세무조례 제42조에 따라 임대용 부동산 취득을 위해 차입한 자금에 대한 이자를 공제받을 수 있습니다. 각 부동산에 대한 공제 한도는 해당 부동산의 과세 순가치(NAV)로 제한되며, 부동산이 실제로 임대되지 않았던 기간(예: 공실 상태이거나 소유주가 자가로 사용하던 기간)에 발생한 이자는 공제받을 수 없습니다.

결론

홍콩의 재산세는 과세 순가치(NAV)를 이해하기만 하면 계산이 간단합니다. 총 임대료와 부대비용에서 회수 불가능한 임대료를 차감하고, 소유주가 납부한 지방세를 차감하며, 자동으로 적용되는 20% 공제액을 차감한 후 15%의 세율을 적용합니다. 이 제도의 복잡성과 절세 효과는 기업의 경우 상계 또는 세무조례 제5조 제2항 (a)호에 따른 면제를 통한 법인세와의 연계 방식에, 그리고 개인의 경우 누진세율이 적용되고 무엇보다 중요한 주택담보대출 이자 공제를 받을 수 있는 개인 과세와의 연계 방식에 있습니다. 회사를 통해 부동산을 임대하는 소유주나 임대 부동산에 대한 주택담보대출을 부담하고 있는 개인은, 단순히 정액 세금을 납부하는 대신 어떤 방식이 더 유리한지 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문

본 자료는 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 것으로, 전문적인 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 귀하의 구체적인 상황에 대한 조언이 필요하시면 자격을 갖춘 전문가와 상담하시기 바랍니다. 맞춤형 지원을 원하시면 Olive & Vine에 문의해 주십시오.